Fac simile contratto di locazione con spese condominiali
Redigere un contratto di locazione che disciplini chiaramente le spese condominiali è fondamentale per evitare equivoci tra locatore e conduttore. L’accordo dovrebbe specificare quali oneri sono a carico dell’inquilino e quali restano al proprietario, distinguendo tra spese ordinarie, consumi individuali ed eventuali interventi straordinari.
È inoltre opportuno indicare le modalità di pagamento, la periodicità degli acconti, i criteri di ripartizione e i tempi per il conguaglio, prevedendo la possibilità di consultare la relativa documentazione. Una formulazione precisa e coerente con la normativa vigente consente di rendere più trasparente il rapporto e di ridurre il rischio di contestazioni.
Come scrivere contratto di locazione con spese condominiali
Nel contratto di locazione con spese condominiali è necessario stabilire con chiarezza quali costi restano a carico del locatore e quali devono essere pagati dal conduttore. Le spese condominiali non costituiscono, infatti, una voce indistinta che possa essere trasferita automaticamente all’inquilino. La loro ripartizione dipende dalla legge, dagli accordi contrattuali, dal regolamento condominiale e dalla natura concreta della spesa.
In linea generale, il locatore, cioè il proprietario dell’immobile, rimane responsabile nei confronti del condominio per il pagamento complessivo delle quote condominiali. Il conduttore, invece, è tenuto a rimborsare al locatore le spese relative all’uso ordinario dei servizi comuni e alla gestione corrente dell’edificio, nei limiti previsti dalla legge e dal contratto. Il rapporto giuridico tra condominio e proprietario non viene modificato dal contratto di locazione: l’amministratore continua normalmente a richiedere le quote al proprietario, il quale potrà poi chiedere al conduttore il rimborso delle somme di sua competenza.
La regola di riferimento è contenuta soprattutto nell’articolo 9 della legge n. 392 del 1978. Salvo accordi più favorevoli per il conduttore, sono generalmente a suo carico le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e alla manutenzione ordinaria dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento centralizzato, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e agli altri servizi comuni utilizzati dagli abitanti dell’edificio. Per il servizio di portineria, la legge prevede ordinariamente che il conduttore contribuisca nella misura del novanta per cento, mentre il restante dieci per cento resta a carico del locatore, salvo che le parti abbiano concordato una percentuale inferiore a carico dell’inquilino.
Restano normalmente a carico del locatore le spese straordinarie, cioè quelle connesse alla conservazione strutturale dell’edificio, alla sostituzione degli impianti o a interventi che non dipendono dall’uso ordinario dell’immobile. Rientrano generalmente in questa categoria il rifacimento della facciata, la sostituzione integrale dell’ascensore, il rifacimento del tetto, gli interventi sulle strutture portanti, la sostituzione della caldaia condominiale quando non si tratta di semplice manutenzione ordinaria e le opere di adeguamento imposte da nuove disposizioni normative, salvo situazioni particolari. Anche le spese per innovazioni deliberate dal condominio rimangono, di regola, a carico del proprietario.
La distinzione tra spese ordinarie e straordinarie non dipende solo dal nome utilizzato dall’amministratore, ma dalla natura effettiva dell’intervento. Una voce indicata genericamente come “manutenzione” potrebbe comprendere attività molto diverse. La manutenzione ordinaria riguarda il funzionamento quotidiano e la conservazione normale dei servizi; quella straordinaria riguarda invece interventi eccezionali, sostitutivi o strutturali. Per questo, nel contratto è preferibile non utilizzare formule generiche come “il conduttore si farà carico di tutte le spese condominiali”, perché una clausola di questo tipo può creare controversie e non consente di capire con precisione quali oneri siano realmente trasferiti all’inquilino. È molto più corretto richiamare la ripartizione prevista dalla legge e specificare le principali categorie di spesa.
Il contratto dovrebbe indicare anche il metodo di pagamento. Le spese condominiali possono essere versate dal conduttore direttamente insieme al canone oppure mediante acconti periodici, seguiti da un conguaglio annuale. Nella pratica è frequente stabilire un importo mensile provvisorio, ad esempio per le spese di riscaldamento, acqua, pulizia, ascensore e gestione ordinaria, precisando che tale importo costituisce un acconto e non una somma definitiva. Al termine dell’esercizio condominiale, il locatore deve confrontare quanto versato con le spese effettivamente sostenute e comunicare l’eventuale differenza.
Un acconto mensile non dovrebbe essere determinato in modo arbitrario. È opportuno fare riferimento al rendiconto condominiale dell’anno precedente, al preventivo approvato dall’assemblea oppure a una stima ragionevole basata sui consumi e sulle caratteristiche dell’immobile. Se il conduttore versa ogni mese una cifra fissa qualificata espressamente come “forfait”, la somma potrebbe essere considerata un importo omnicomprensivo, senza conguaglio, a meno che il contratto non stabilisca chiaramente il contrario. Per evitare incertezze, è necessario scrivere se l’importo è un semplice acconto soggetto a conguaglio oppure una somma fissa definitiva.
Una clausola può essere formulata, ad esempio, nel seguente modo: “Il conduttore è tenuto al rimborso delle spese condominiali poste a suo carico dalla legge e dal presente contratto, relative ai servizi comuni e alla gestione ordinaria dell’edificio. A tale titolo egli verserà al locatore, unitamente al canone, un acconto mensile di euro …, salvo conguaglio sulla base del rendiconto condominiale approvato. Restano a carico del locatore le spese straordinarie, le innovazioni, gli interventi strutturali e le altre spese non imputabili all’uso ordinario dell’immobile da parte del conduttore”. Una formulazione di questo tipo deve essere comunque adattata al caso concreto, soprattutto quando l’edificio ha il riscaldamento centralizzato, il servizio di portineria, impianti particolari o sistemi di contabilizzazione individuale.
Il locatore non può chiedere il pagamento delle spese senza fornire una spiegazione sufficiente. Il conduttore ha il diritto di ricevere l’indicazione specifica delle spese richieste e, prima di effettuare il pagamento, può chiedere di esaminare il rendiconto condominiale e i documenti giustificativi. La legge prevede che il pagamento degli oneri accessori sia effettuato entro due mesi dalla richiesta, ma il termine decorre da una richiesta adeguatamente motivata e documentata. Il conduttore può quindi domandare chiarimenti sulle voci, verificare i criteri di ripartizione e controllare che gli importi riguardino effettivamente il periodo della locazione e la quota di sua competenza.
Nel contratto è utile precisare anche la decorrenza della responsabilità per le spese. Chi entra nell’immobile durante l’anno non deve sostenere costi maturati prima dell’inizio della locazione, mentre chi riconsegna l’appartamento deve normalmente pagare le spese relative al periodo in cui ha avuto la disponibilità dell’immobile. Il conguaglio può arrivare dopo la cessazione del rapporto, perché il rendiconto condominiale viene spesso approvato successivamente. In tal caso il contratto dovrebbe prevedere che il conduttore resti obbligato a pagare le spese ordinarie riferibili al periodo di occupazione, anche se il rendiconto viene approvato dopo la riconsegna delle chiavi, purché la richiesta sia documentata.
Particolare attenzione deve essere riservata alle utenze individuali. Se l’appartamento dispone di contatori autonomi per acqua, gas ed energia elettrica, è possibile prevedere che il conduttore stipuli direttamente i relativi contratti di fornitura e paghi le fatture ai gestori. Se invece vi sono impianti centralizzati, il contratto deve spiegare se i consumi vengono ripartiti secondo i millesimi, secondo i consumi effettivi rilevati dai contabilizzatori oppure secondo altri criteri approvati dal condominio. Nel caso del riscaldamento centralizzato, il conduttore sostiene normalmente i costi di esercizio e consumo riferibili al periodo di occupazione, mentre il proprietario rimane generalmente responsabile dei costi di sostituzione, adeguamento o manutenzione straordinaria dell’impianto.
È inoltre opportuno allegare al contratto, o almeno richiamare con precisione, il regolamento condominiale, soprattutto quando contiene disposizioni sull’uso delle parti comuni, sugli orari del riscaldamento, sull’utilizzo dell’ascensore, sul divieto di determinate attività o sulla ripartizione di specifici costi. Il conduttore è tenuto a rispettare le regole di utilizzo dell’edificio che gli siano state comunicate, ma il regolamento condominiale non può essere usato per addebitargli spese che, secondo la legge e il contratto, competono al proprietario.
Il deposito cauzionale deve essere tenuto distinto dalle spese condominiali. Non è corretto utilizzare automaticamente il deposito per coprire gli ultimi conguagli o le ultime quote, salvo accordo tra le parti e salvo che il credito sia determinato e documentato. Il deposito serve principalmente a garantire eventuali danni all’immobile, morosità o inadempimenti e, al termine della locazione, deve essere restituito quando non vi siano somme legittimamente dovute. Il contratto può prevedere le modalità per regolare il conguaglio finale, ma non dovrebbe consentire al locatore di trattenere indefinitamente la cauzione in attesa di spese future e non ancora quantificate.
Le spese condominiali devono essere considerate anche nella determinazione complessiva dell’importo mensile che il conduttore dovrà sostenere. Canone e oneri accessori sono voci diverse e andrebbero indicate separatamente. Questa distinzione è importante perché il canone è soggetto alle regole proprie del tipo di locazione scelto, mentre le spese condominiali dipendono dai servizi e dai consumi effettivi. Nei contratti a canone concordato, transitori o per studenti universitari, occorre inoltre verificare gli accordi territoriali applicabili, perché possono contenere modelli contrattuali e criteri specifici per la ripartizione degli oneri accessori.
Dopo la firma, il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni. La registrazione è obbligatoria, salvo i casi e le modalità particolari previsti dalla normativa fiscale, e riguarda il contratto nel suo complesso, non soltanto la clausola relativa alle spese. Se il locatore sceglie il regime della cedolare secca, il trattamento fiscale del canone cambia, ma ciò non elimina la necessità di disciplinare correttamente le spese condominiali e non trasforma automaticamente tutti gli oneri in somme comprese nel canone.
In definitiva, un contratto ben redatto dovrebbe indicare separatamente il canone, l’eventuale acconto mensile per le spese, la natura provvisoria o definitiva di tale importo, i criteri di conguaglio, le spese ordinarie a carico del conduttore, le spese straordinarie a carico del locatore, le modalità di documentazione e il termine per il pagamento. La formula più sicura non è quella che trasferisce genericamente “tutte le spese” all’inquilino, ma quella che descrive con precisione i servizi, richiama la normativa applicabile e prevede la possibilità di controllare i rendiconti e i documenti giustificativi.
Fac simile contratto di locazione con spese condominiali
CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
Tra
il/la Sig./Sig.ra __, nato/a a __ il __, codice fiscale __, residente in __, via __ n. __, documento di identità __ n. __ rilasciato da __ in data __, di seguito denominato/a “Locatore”,
e
il/la Sig./Sig.ra __, nato/a a __ il __, codice fiscale __, residente in __, via __ n. __, documento di identità __ n. __ rilasciato da __ in data __, di seguito denominato/a “Conduttore”,
si conviene e stipula quanto segue.
Art. 1 – Oggetto della locazione
Il Locatore concede in locazione al Conduttore, che accetta, l’unità immobiliare sita in __, via __ n. __, piano __, interno __, composta da __, identificata al Catasto Fabbricati del Comune di __ al foglio __, particella __, subalterno __, categoria catastale __, rendita catastale euro __.
L’immobile viene locato esclusivamente per uso abitativo del Conduttore e delle seguenti persone: __.
Sono altresì compresi nella locazione i seguenti accessori e pertinenze: __.
Art. 2 – Durata
La locazione avrà durata di anni quattro, con decorrenza dal __ e scadenza al __.
Alla prima scadenza, il contratto sarà rinnovato per ulteriori quattro anni, salvo disdetta del Locatore nei casi e nei termini previsti dall’art. 3 della Legge n. 431/1998.
Il Conduttore potrà recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, dandone comunicazione al Locatore mediante lettera raccomandata o posta elettronica certificata con preavviso di almeno sei mesi, salvo diverso accordo scritto tra le parti.
Art. 3 – Canone di locazione
Il canone annuo di locazione è stabilito in euro __, da corrispondersi in n. __ rate mensili anticipate di euro __ ciascuna, entro il giorno __ di ogni mese, mediante:
__.
Il pagamento del canone non potrà essere sospeso o ritardato per alcun motivo, comprese eventuali contestazioni relative all’immobile o alle spese accessorie.
Art. 4 – Spese condominiali e oneri accessori
Il Conduttore è tenuto al pagamento delle spese condominiali ordinarie e degli oneri accessori posti a suo carico dalla legge e dalla relativa tabella di ripartizione, inclusi, a titolo esemplificativo:
- pulizia e illuminazione delle parti comuni;
- manutenzione ordinaria dell’ascensore;
- consumo di acqua, ove contabilizzato;
- riscaldamento centralizzato, ove presente;
- manutenzione ordinaria degli impianti comuni;
- servizio di portierato, ove presente;
- altre spese ordinarie condominiali di competenza del Conduttore.
Le spese condominiali sono stabilite, salvo conguaglio, in euro __ mensili, da corrispondersi unitamente al canone, con le medesime modalità di pagamento.
Il conguaglio annuale sarà effettuato sulla base del rendiconto consuntivo approvato dall’assemblea condominiale e della relativa ripartizione. Il Conduttore verserà l’eventuale saldo entro __ giorni dalla richiesta documentata del Locatore.
Restano a carico del Locatore le spese straordinarie, le spese relative alla sostituzione o riparazione straordinaria degli impianti e ogni altro onere non previsto a carico del Conduttore dalla legge o dalla tabella di ripartizione applicabile.
Il Conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese, dei criteri di ripartizione e di esaminare i documenti giustificativi presso il Locatore o l’amministratore del condominio.
Art. 5 – Deposito cauzionale
A garanzia di tutte le obbligazioni assunte con il presente contratto, il Conduttore versa al Locatore, che ne rilascia quietanza, la somma di euro __, pari a n. __ mensilità del canone.
Il deposito cauzionale non potrà essere imputato in conto canoni o spese durante la locazione e sarà restituito al termine del rapporto, previa verifica dello stato dell’immobile e dell’adempimento di tutte le obbligazioni contrattuali.
Il deposito cauzionale sarà produttivo degli interessi legali, ove dovuti ai sensi di legge.
Art. 6 – Aggiornamento del canone
Il canone potrà essere aggiornato annualmente, a decorrere dal __, nella misura del __% della variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, nei limiti e secondo le modalità consentite dalla legge.
In alternativa, ove applicabile il regime della cedolare secca, il Locatore dichiara di optare per tale regime e, per tutta la durata dell’opzione, rinuncia all’aggiornamento del canone, compreso quello derivante dalla variazione dell’indice ISTAT.
Art. 7 – Consegna e stato dell’immobile
Il Conduttore dichiara di aver visitato l’immobile, di averlo trovato idoneo all’uso convenuto e in buono stato di manutenzione, salvo quanto indicato nel verbale di consegna allegato al presente contratto.
Il Conduttore dichiara di ricevere le chiavi dell’immobile e delle relative pertinenze in numero di __.
Alla cessazione del contratto, il Conduttore dovrà restituire l’immobile nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto.
Art. 8 – Manutenzione e riparazioni
Il Conduttore è tenuto a eseguire le riparazioni di piccola manutenzione previste dalla legge e quelle derivanti dall’uso dell’immobile o dalla propria negligenza.
Il Conduttore dovrà comunicare tempestivamente al Locatore la necessità di riparazioni non a suo carico e non potrà eseguire interventi o modifiche senza il previo consenso scritto del Locatore.
In caso di interventi urgenti, il Conduttore potrà provvedere direttamente, dandone immediata comunicazione al Locatore e conservando la relativa documentazione di spesa.
Art. 9 – Divieto di sublocazione e cessione
È vietata la sublocazione totale o parziale dell’immobile, nonché la cessione del contratto, salvo preventivo consenso scritto del Locatore e salvo quanto previsto dalla legge.
Il Conduttore non potrà concedere a terzi l’uso dell’immobile, in tutto o in parte, neppure temporaneamente, senza autorizzazione scritta del Locatore.
Art. 10 – Uso dell’immobile
Il Conduttore si impegna a utilizzare l’immobile con diligenza e nel rispetto della sua destinazione abitativa, del regolamento condominiale e delle norme di buona convivenza.
È vietato svolgere nell’immobile attività industriali, commerciali, professionali o comunque diverse dall’uso abitativo, salvo autorizzazione scritta del Locatore e compatibilità con la normativa vigente.
Il Conduttore risponde dei danni causati da propria negligenza, imperizia, imprudenza o da persone, animali o ospiti da lui ammessi nell’immobile.
Art. 11 – Regolamento condominiale
Il Conduttore dichiara di aver ricevuto copia del regolamento condominiale e si impegna a rispettarlo, nonché a farlo rispettare ai propri familiari, ospiti e aventi causa.
Costituisce parte integrante del presente contratto il regolamento condominiale allegato.
Art. 12 – Accesso all’immobile
Il Conduttore consentirà l’accesso all’immobile al Locatore, all’amministratore condominiale, ai tecnici e agli incaricati, previo ragionevole preavviso, per comprovate esigenze di manutenzione, verifica, effettuazione di lavori o visita dell’immobile da parte di potenziali acquirenti o conduttori.
In caso di emergenza o pericolo imminente, l’accesso potrà avvenire anche senza preavviso.
Art. 13 – Recesso e disdetta
Il Locatore potrà comunicare la disdetta alla prima scadenza esclusivamente nei casi previsti dall’art. 3 della Legge n. 431/1998, con preavviso di almeno sei mesi, o nel diverso termine stabilito dalla legge.
Il Conduttore potrà comunicare il recesso nei termini e con le modalità previste dall’art. 2 del presente contratto.
Ogni comunicazione relativa al presente contratto dovrà essere effettuata mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, posta elettronica certificata o altra modalità avente valore legale.
Art. 14 – Inadempimento
Il mancato o ritardato pagamento, anche parziale, del canone, delle spese condominiali o degli oneri accessori costituirà inadempimento del Conduttore, con le conseguenze previste dalla legge.
Il mancato pagamento del canone o degli oneri accessori nei limiti previsti dalla normativa vigente potrà costituire motivo di risoluzione del contratto e di intimazione di sfratto per morosità.
Art. 15 – Registrazione
Il Locatore provvederà alla registrazione del presente contratto presso l’Agenzia delle Entrate entro i termini di legge.
Le spese di registrazione e gli eventuali bolli saranno sostenuti secondo quanto previsto dalla normativa vigente e secondo il seguente accordo: __.
In caso di opzione per il regime della cedolare secca, si applicherà la relativa disciplina fiscale.
Art. 16 – Attestato di prestazione energetica
Il Conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relative alla prestazione energetica dell’immobile, compreso l’Attestato di Prestazione Energetica, ove previsto dalla legge.
L’APE ha codice identificativo __, con validità fino al __.
Art. 17 – Impianti e utenze
Il Conduttore provvederà a intestare a proprio nome, entro __ giorni dalla consegna dell’immobile, le utenze relative a:
__.
Le spese di attivazione, voltura, consumo, disattivazione e ogni altro onere relativo alle utenze saranno a carico del Conduttore, salvo diverso accordo scritto.
Art. 18 – Animali
La detenzione di animali nell’immobile è:
__.
In ogni caso, il Conduttore sarà responsabile dei danni e dei disturbi eventualmente arrecati dagli animali al Locatore, al condominio o a terzi.
Art. 19 – Domicilio delle parti
A ogni effetto del presente contratto, il Locatore elegge domicilio in __.
Il Conduttore elegge domicilio nell’immobile oggetto del presente contratto, salvo diversa comunicazione scritta al Locatore.
Art. 20 – Trattamento dei dati personali
Le parti si autorizzano reciprocamente al trattamento dei dati personali necessari per la gestione, esecuzione, registrazione e cessazione del presente contratto, nel rispetto della normativa vigente in materia di protezione dei dati personali.
Art. 21 – Rinvio alla legge
Per quanto non previsto dal presente contratto, le parti fanno espresso rinvio alle disposizioni del Codice Civile, della Legge n. 431/1998, della Legge n. 392/1978, delle altre disposizioni vigenti in materia e degli usi locali.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo __, data __
Il Locatore
Firma __Il Conduttore
Firma __Ai sensi degli artt. 1341 e 1342 del Codice Civile, le parti dichiarano di approvare specificamente le clausole di cui agli articoli 3, 4, 5, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 17 e 18.
Il Locatore
Firma __Il Conduttore
Firma __Allegati
- Verbale di consegna dell’immobile.
- Attestato di Prestazione Energetica.
- Regolamento condominiale.
- Tabella di ripartizione delle spese condominiali.
- Inventario degli arredi, ove presente.
- __.