Come Funziona la Permuta di un Terreno Edificabile
La permuta di un terreno edificabile viene utilizzata soprattutto quando il proprietario dell’area preferisce ricevere un altro immobile, oppure una o più unità che saranno costruite sul terreno, invece di incassare interamente il prezzo in denaro. È un’operazione frequente nei rapporti tra proprietari di aree e imprese di costruzione: il proprietario trasferisce il terreno all’impresa e, come contropartita, riceve appartamenti, box, locali commerciali o altre porzioni dell’edificio che verrà realizzato.
Lo schema può sembrare semplice, ma presenta questioni molto diverse da una normale vendita. Bisogna stabilire quanto vale realmente il terreno, quale valore attribuire agli immobili ricevuti in cambio, quando questi ultimi passeranno al proprietario originario dell’area, cosa accade se la costruzione non viene completata e quali garanzie devono essere previste. A questo si aggiungono aspetti urbanistici, notarili e fiscali che possono incidere in modo significativo sulla convenienza dell’operazione. Prima di stipulare una permuta di un terreno edificabile è quindi essenziale verificare non soltanto la superficie del lotto, ma la sua effettiva capacità edificatoria e la concreta fattibilità dell’intervento. Quando il corrispettivo consiste in immobili ancora da costruire, il contratto deve descriverli con sufficiente precisione e disciplinare tempi, caratteristiche e garanzie. In operazioni di questo tipo il coinvolgimento preventivo di notaio, tecnico e consulente fiscale è particolarmente importante.
Che cosa significa permutare un terreno edificabile
La permuta è disciplinata dall’articolo 1552 del Codice Civile ed è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro.
La differenza fondamentale rispetto alla compravendita riguarda quindi il corrispettivo. Nella vendita un soggetto trasferisce un bene in cambio di un prezzo espresso in denaro. Nella permuta entrambe le parti trasferiscono un bene o un diritto.
Un proprietario può, per esempio, trasferire un terreno edificabile del valore concordato di 300.000 euro ricevendo in cambio un appartamento già esistente di valore equivalente. In questo caso entrambi i beni sono già presenti e individuabili al momento dell’atto.
La situazione più interessante, però, è quella nella quale un’impresa acquisisce il terreno per costruirvi un edificio e promette al precedente proprietario una o più unità dello stesso fabbricato. Si parla comunemente di permuta di terreno con appartamenti da costruire o, in termini più tecnici, di permuta di cosa presente con cosa futura.
Come funziona la permuta del terreno con appartamenti da costruire
Immaginiamo che un privato possieda un’area sulla quale il piano urbanistico permette di realizzare un edificio residenziale. Un’impresa è interessata al terreno, ma il proprietario non vuole ricevere soltanto denaro. Preferisce ottenere due appartamenti e due autorimesse all’interno del futuro fabbricato.
Le parti possono strutturare l’operazione in modo che il terreno venga trasferito all’impresa e che quest’ultima assuma l’obbligo di attribuire al proprietario le unità immobiliari future descritte nel contratto.
La giurisprudenza e la prassi notarile riconoscono la possibilità di stipulare una permuta tra un bene già esistente e un bene futuro. Il trasferimento del terreno può avvenire immediatamente, mentre l’effetto relativo all’immobile futuro si produce quando il bene viene ad esistenza e può essere identificato secondo quanto stabilito dal contratto.
Proprio qui nasce il principale rischio dell’operazione. Il proprietario può avere già perso la proprietà del terreno mentre gli appartamenti che costituiscono la sua contropartita devono ancora essere costruiti. Se l’impresa entra in crisi o i lavori si fermano, la situazione può diventare molto complessa.
Per questo una permuta di cosa presente con cosa futura richiede garanzie molto più accurate di un semplice accordo sul valore economico.
Permuta e vendita del terreno con pagamento in immobili non sono sempre la stessa cosa
Nella pratica le operazioni immobiliari possono essere strutturate in modi differenti. Non ogni accordo nel quale il proprietario riceve immobili al posto del denaro viene necessariamente qualificato allo stesso modo.
Il contratto potrebbe configurarsi come una vera permuta, ma in determinate situazioni potrebbero emergere elementi di vendita, appalto o contratti collegati. La qualificazione dipende dal contenuto effettivo dell’accordo e non soltanto dal titolo dato dalle parti al documento.
È una distinzione importante anche ai fini fiscali. Prima di scegliere la struttura, quindi, è opportuno spiegare al notaio e al consulente fiscale quale risultato economico si vuole ottenere. Saranno poi i professionisti a individuare lo schema negoziale più coerente.
Come valutare il terreno edificabile
Uno degli errori più frequenti consiste nel valutare un terreno soltanto in base ai metri quadrati di superficie. Per un’area edificabile il valore dipende soprattutto da ciò che può essere effettivamente realizzato.
Due terreni di 1.000 metri quadrati situati nello stesso Comune possono avere valori molto diversi se uno permette di costruire un edificio consistente e l’altro è sottoposto a limiti che ne riducono drasticamente la capacità edificatoria.
Bisogna quindi verificare destinazione urbanistica, indici edificatori, altezze consentite, distanze, eventuali obblighi di arretramento, standard urbanistici, necessità di piani attuativi, presenza di vincoli e opere di urbanizzazione.
Conta anche la conformazione fisica. Un lotto regolare e facilmente accessibile può essere più semplice da sfruttare rispetto a un terreno stretto, in forte pendenza o attraversato da servitù.
Per una permuta di valore rilevante può essere opportuno richiedere una stima a un tecnico che consideri la capacità edificatoria reale e il valore di mercato dell’area, anziché basarsi esclusivamente sulle offerte dell’impresa interessata.
Verificare che il terreno sia realmente edificabile
Dire che un terreno è “edificabile” non significa automaticamente che sia possibile iniziare a costruire immediatamente.
La prima verifica deve riguardare gli strumenti urbanistici vigenti nel Comune. Un’area può essere classificata come edificabile ma richiedere l’approvazione di un piano attuativo, una convenzione urbanistica, la realizzazione di opere di urbanizzazione o altre condizioni prima dell’intervento.
Possono inoltre esistere vincoli paesaggistici, ambientali, idrogeologici o di altra natura. Anche la presenza di elettrodotti, corsi d’acqua, fasce di rispetto stradali o infrastrutture può limitare concretamente la superficie utilizzabile.
Il proprietario dovrebbe quindi fare esaminare la situazione da un professionista tecnico prima di definire il rapporto di permuta. La quantità di appartamenti che l’impresa è disposta a riconoscere dipende in buona parte da quanto potrà effettivamente costruire e vendere.
Il certificato di destinazione urbanistica
Negli atti di trasferimento di terreni assume particolare importanza il certificato di destinazione urbanistica, comunemente indicato con la sigla CDU.
Il documento viene rilasciato dal Comune e riporta le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate. La disciplina contenuta nell’articolo 30 del D.P.R. 380/2001 prevede, per gli atti tra vivi aventi a oggetto il trasferimento o la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni, l’allegazione del certificato nei casi previsti dalla legge.
Non bisogna però utilizzare il CDU come unica verifica tecnica. Il documento descrive la destinazione urbanistica, ma la concreta edificabilità dell’intervento dipende da ulteriori fattori che devono essere esaminati progettualmente.
Controllare proprietà, ipoteche e servitù
Prima della permuta occorre verificare anche la situazione giuridica del terreno. Il notaio effettua le verifiche necessarie nei registri immobiliari, ma è utile affrontare eventuali problemi prima di arrivare alla stipula.
Possono esistere ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali, servitù di passaggio, diritti di terzi o altri vincoli capaci di influire sull’operazione.
Una servitù non impedisce necessariamente la permuta, ma può incidere sul valore del terreno e sul progetto. Se una strada privata attraversa proprio la zona nella quale l’impresa prevede di costruire, la questione deve essere affrontata prima di attribuire un valore definitivo all’area.
È importante verificare anche la corrispondenza tra situazione reale, dati catastali e titoli di provenienza.
Come stabilire il rapporto di permuta
Dopo avere valutato il terreno bisogna attribuire un valore anche agli immobili che verranno consegnati in cambio. Da questo confronto nasce quello che nella pratica viene spesso chiamato rapporto di permuta.
Il proprietario non dovrebbe limitarsi a ragionare sul numero degli appartamenti. Due alloggi possono valere molto meno di uno solo se cambiano superficie, piano, esposizione, terrazzi, pertinenze e qualità costruttiva.
Il contratto dovrebbe quindi individuare precisamente le unità destinate al proprietario dell’area. Quando possibile si allegano planimetrie progettuali sulle quali gli immobili vengono chiaramente evidenziati.
Devono essere specificati superficie, piano, posizione, pertinenze, eventuali balconi, box, cantine e caratteristiche rilevanti. È inoltre importante stabilire secondo quale criterio saranno gestite eventuali variazioni dimensionali emerse durante l’esecuzione.
Il capitolato è fondamentale
Ricevere un appartamento di 100 metri quadrati non significa sapere quale appartamento verrà effettivamente consegnato. Il valore dipende anche dalle caratteristiche costruttive e dalle finiture.
Per questo alla permuta di un terreno contro immobili futuri dovrebbe essere collegato un capitolato sufficientemente dettagliato.
Il documento può descrivere pavimenti, rivestimenti, infissi, porte, impianti, sanitari, sistemi di climatizzazione e altre caratteristiche dell’edificio. Non è necessario trasformare il contratto in un manuale tecnico, ma formule come “materiali di ottima qualità” lasciano troppo spazio all’interpretazione.
È opportuno disciplinare anche la possibilità per l’impresa di sostituire materiali non più disponibili, stabilendo criteri di equivalenza qualitativa.
Stabilire una data precisa per la consegna
Una promessa generica come “gli appartamenti saranno consegnati al termine dei lavori” non protegge adeguatamente il proprietario del terreno.
Il contratto dovrebbe prevedere un termine per l’ultimazione e per il trasferimento o la consegna delle unità, indicando anche quali eventi possano giustificare una proroga.
È possibile disciplinare le conseguenze del ritardo attraverso clausole specifiche, eventualmente prevedendo una penale ragionevole. La redazione di queste clausole dovrebbe essere affidata al professionista che prepara il contratto, in modo da renderle coerenti con l’intera operazione.
Bisogna distinguere anche tra completamento materiale dell’appartamento e possibilità di utilizzarlo regolarmente. Nel contratto può essere opportuno collegare la consegna alla disponibilità della documentazione prevista, all’agibilità quando applicabile e alla corretta realizzazione delle opere comuni necessarie all’utilizzo dell’immobile.
Il rischio principale: trasferire subito il terreno e aspettare gli appartamenti
Nel modello più semplice l’impresa acquisisce immediatamente il terreno. Da quel momento può avviare l’operazione edilizia, mentre il precedente proprietario deve attendere che gli immobili promessi vengano costruiti.
È una posizione che presenta un evidente rischio economico. Se l’impresa diventa insolvente, entra in una procedura di crisi oppure l’operazione edilizia non viene completata, il proprietario potrebbe trovarsi senza terreno e senza appartamenti ultimati.
Per questo non è sufficiente valutare la solidità dell’impresa sulla base della sua reputazione. Bisogna progettare contrattualmente le garanzie.
Il notaio può aiutare a individuare la struttura più sicura, tenendo conto dello stato del progetto, dei finanziamenti dell’impresa, delle eventuali ipoteche e della normativa specifica sugli immobili da costruire.
Le tutele per gli immobili da costruire
Quando ricorrono i presupposti del D.Lgs. 122/2005, la persona fisica che deve acquisire un immobile da costruire da un costruttore professionale beneficia di specifiche protezioni.
La definizione normativa di acquirente è ampia e comprende anche la persona fisica che stipula un contratto diverso dalla vendita quando questo può determinare il trasferimento non immediato della proprietà di un immobile da costruire. Proprio per questo la disciplina deve essere verificata attentamente anche nelle permute di terreno contro immobili futuri.
Tra gli strumenti principali vi è la fideiussione che il costruttore deve fornire nei casi previsti a garanzia delle somme e del valore di altri corrispettivi riscossi prima del trasferimento dell’immobile. La normativa prevede inoltre specifici requisiti per i contratti riguardanti immobili da costruire.
Al trasferimento definitivo, quando ricorrono i presupposti della disciplina, il costruttore deve inoltre consegnare la polizza assicurativa indennitaria decennale prevista dalla legge per determinati gravi difetti e danni dell’edificio.
La concreta applicazione di queste garanzie alla permuta deve essere valutata dal notaio sulla base della struttura dell’operazione, dello stato del titolo edilizio, della qualità delle parti e del momento nel quale avvengono i trasferimenti.
Attenzione alle ipoteche dell’impresa
Molte operazioni immobiliari vengono finanziate attraverso un mutuo concesso all’impresa e garantito da ipoteca sul terreno e sull’edificio in costruzione.
Questo aspetto deve essere affrontato con molta attenzione quando una parte degli appartamenti dovrà essere trasferita al precedente proprietario dell’area.
Il contratto deve chiarire come verranno liberate dall’ipoteca le unità destinate al permutante. Ricevere un appartamento gravato da un’ipoteca accesa per finanziare l’intera costruzione può creare problemi rilevanti.
Il notaio verifica la situazione delle formalità e coordina gli adempimenti necessari. Prima di firmare è comunque importante conoscere il piano finanziario dell’operazione e sapere se sono previsti mutui fondiari o altre garanzie reali.
Che cosa succede se il valore dei beni non è uguale
Non è necessario che terreno e immobili scambiati abbiano esattamente lo stesso valore. Le parti possono prevedere un conguaglio in denaro.
Se, per esempio, il terreno viene valutato più degli appartamenti attribuiti al proprietario, l’impresa può corrispondere anche una somma aggiuntiva. Può accadere anche l’opposto, se il proprietario desidera ricevere unità immobiliari di valore superiore rispetto all’area ceduta.
Il conguaglio deve essere indicato chiaramente nel contratto e i relativi pagamenti devono rispettare gli obblighi di tracciabilità e le modalità richieste per l’atto.
La presenza di una somma in denaro non trasforma necessariamente l’operazione in una vendita. Se la funzione principale rimane lo scambio reciproco dei beni, può continuare a trattarsi di una permuta con conguaglio. La qualificazione concreta deve però essere verificata dal notaio.
Come vengono ripartite le spese del contratto
Il Codice Civile prevede per la permuta una regola specifica secondo la quale, salvo patto contrario, le spese della permuta e quelle accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali.
Le parti possono tuttavia concordare una diversa ripartizione. In operazioni tra proprietario del terreno e impresa è quindi frequente disciplinare espressamente chi sosterrà onorario notarile, imposte, costi tecnici e altre spese connesse.
Prima di firmare conviene chiedere al notaio una stima dei costi dell’operazione. La fiscalità della permuta immobiliare può essere più articolata rispetto a quella di una normale compravendita, soprattutto quando uno dei trasferimenti è effettuato da un’impresa soggetta a IVA e l’altro da un privato.
Le imposte sulla permuta del terreno edificabile
La tassazione indiretta dipende da diversi elementi: natura dei soggetti coinvolti, caratteristiche dei beni trasferiti, eventuale applicazione dell’IVA e struttura concreta del contratto.
Una permuta tra un privato proprietario del terreno e un’impresa che trasferisce immobili costruiti può contenere componenti soggette a regimi fiscali differenti. Non è quindi prudente applicare una percentuale trovata online al valore dell’intera operazione.
Il notaio calcola le imposte relative all’atto tenendo conto delle norme vigenti e delle caratteristiche dei singoli trasferimenti. Prima di concordare definitivamente il rapporto di permuta è utile conoscere anche questo costo, perché può incidere sulla convenienza economica per entrambe le parti.
La plusvalenza sul terreno edificabile
Per una persona fisica che trasferisce un terreno edificabile al di fuori dell’attività d’impresa bisogna considerare anche la possibile plusvalenza ai fini delle imposte sui redditi.
La disciplina fiscale dei terreni edificabili è diversa da quella applicabile, in molte situazioni, alla vendita di altri immobili. L’Agenzia delle Entrate chiarisce che la plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria può essere imponibile anche quando il terreno è stato acquistato da più di cinque anni o è pervenuto per successione o donazione.
La circostanza che il corrispettivo venga ricevuto sotto forma di appartamenti anziché interamente in denaro non elimina il problema fiscale. Nella permuta bisogna attribuire un valore ai beni ricevuti e determinare correttamente il reddito eventualmente imponibile.
La determinazione del costo fiscale può essere particolarmente delicata se il terreno proviene da successione, donazione, rivalutazione o precedenti operazioni urbanistiche. Prima di firmare la permuta è quindi consigliabile fare simulare il carico fiscale da un commercialista.
Quando nasce la plusvalenza nella permuta con un immobile futuro
Nella permuta di un terreno con un appartamento già esistente il momento dello scambio è relativamente semplice da individuare. La questione diventa più delicata quando il proprietario riceve un edificio che ancora non esiste.
La giurisprudenza ha affrontato proprio questa situazione. In relazione alla permuta di cosa presente con cosa futura, la Cassazione ha individuato la realizzazione della plusvalenza nel momento in cui il bene futuro viene ad esistenza ed entra nel patrimonio del permutante, secondo le caratteristiche della specifica operazione.
Questo aspetto può avere conseguenze sul periodo d’imposta nel quale il reddito deve essere dichiarato. Non è quindi consigliabile presumere che l’obbligo fiscale sorga necessariamente nello stesso anno nel quale viene firmato l’atto di trasferimento del terreno.
La fiscalità di una permuta con immobili da costruire merita una valutazione specifica prima dell’atto, soprattutto quando i lavori si protrarranno per più anni.
È possibile stipulare prima un preliminare di permuta?
Le parti possono organizzare l’operazione attraverso una fase preliminare anziché procedere immediatamente al trasferimento del terreno. Questa soluzione può consentire di subordinare il definitivo al verificarsi di determinate condizioni, per esempio l’ottenimento di un titolo edilizio o il raggiungimento di un preciso assetto progettuale.
La struttura deve però essere valutata con attenzione. Se l’accordo riguarda immobili da costruire e ricorrono i presupposti del D.Lgs. 122/2005, il contratto preliminare è soggetto alle forme e alle garanzie previste dalla normativa speciale.
In particolare, per gli immobili da costruire rientranti nella disciplina di tutela, il preliminare deve essere concluso con l’intervento del notaio nella forma prevista dalla legge e viene trascritto nei registri immobiliari.
La trascrizione del preliminare rappresenta inoltre una tutela importante nei confronti di determinati atti o formalità pregiudizievoli successivi.
Quali clausole sono particolarmente importanti
In una permuta semplice tra immobili esistenti le parti possono identificare con precisione ciò che viene trasferito. Con un appartamento futuro, invece, una parte del risultato deve ancora essere costruita. Il contratto deve quindi anticipare numerosi problemi.
È importante identificare le unità future attraverso progetto e planimetrie, indicare superficie e pertinenze, allegare un capitolato e stabilire il termine di completamento.
Bisogna inoltre disciplinare modifiche progettuali, eventuali differenze di superficie, impossibilità di realizzare una specifica unità, ritardi, varianti richieste dal Comune e conseguenze dell’inadempimento.
Particolare attenzione meritano anche le parti comuni. Ricevere l’appartamento promesso ma ritrovarsi con accessi, ascensori o sistemazioni esterne ancora incompleti può limitare fortemente l’utilizzabilità del bene.
Quando sono previsti conguagli in denaro, il contratto deve stabilire importi, scadenze e condizioni del pagamento.
Cosa succede se il progetto cambia
Tra la prima trattativa e l’approvazione definitiva del progetto possono cambiare numero degli appartamenti, disposizione interna, superfici o posizione delle parti comuni.
Per questo è rischioso definire il corrispettivo soltanto con formule come “due appartamenti al secondo piano”. Se il progetto viene modificato, potrebbe diventare difficile capire quali unità spettino al proprietario.
È possibile prevedere meccanismi di adeguamento, ma devono essere sufficientemente determinati. Una clausola può, per esempio, stabilire quali caratteristiche minime devono essere comunque rispettate e come viene compensata un’eventuale riduzione di superficie o valore.
Se una variante modifica in maniera sostanziale ciò che il proprietario avrebbe dovuto ricevere, il contratto dovrebbe indicare quali rimedi sono disponibili.
Permuta totale o permuta parziale del terreno
Non sempre è necessario trasferire tutto il terreno. In alcune operazioni il proprietario può conservare una parte dell’area oppure trasferire soltanto una quota o determinati diritti.
Questa possibilità deve però essere studiata dal tecnico e dal notaio perché frazionamenti, accessi, urbanizzazioni e capacità edificatoria devono rimanere coerenti con il progetto.
Dividere materialmente il terreno non significa automaticamente poter dividere nello stesso modo la capacità edificatoria. Gli strumenti urbanistici possono prevedere regole specifiche sul lotto minimo, sulle distanze e sull’attuazione unitaria dell’intervento.
Prima di ipotizzare una permuta parziale occorre quindi verificare che il frazionamento sia concretamente compatibile con l’operazione edilizia.
Come valutare se la permuta conviene davvero
Per il proprietario del terreno il principale vantaggio consiste nella possibilità di partecipare indirettamente alla valorizzazione edilizia dell’area. Invece di incassare il valore attuale del terreno, può ricevere immobili il cui valore commerciale finale potrebbe risultare interessante.
In cambio, però, assume rischi che una normale vendita con pagamento immediato non presenta. Deve attendere la realizzazione, dipende dalla solidità dell’impresa e dall’andamento dell’iter edilizio e può essere esposto alle variazioni del mercato immobiliare.
Per capire se la permuta è conveniente bisogna confrontare il valore netto di ciò che si riceverà con l’alternativa della vendita tradizionale. Nel calcolo vanno considerate imposte, eventuali plusvalenze, tempi di attesa, costi professionali e rischio dell’operazione.
Un’offerta di tre appartamenti può sembrare molto più vantaggiosa di 400.000 euro in denaro, ma il confronto ha senso soltanto dopo avere stimato realisticamente il valore degli immobili alla consegna e verificato la probabilità che vengano effettivamente realizzati nelle condizioni promesse.
Gli errori più comuni nella permuta di un terreno edificabile
Il primo errore consiste nel negoziare soltanto il numero degli appartamenti senza valutare con un proprio tecnico la capacità edificatoria del terreno. In questo modo il proprietario tratta senza conoscere il reale valore della propria posizione.
Un secondo errore è trasferire il terreno confidando esclusivamente nella solidità apparente dell’impresa. Quando il corrispettivo deve essere costruito in futuro, le garanzie contrattuali sono una parte essenziale dell’affare.
È rischioso anche descrivere gli immobili futuri in maniera vaga. Piano, superficie, posizione, pertinenze e capitolato devono essere definiti con precisione sufficiente.
Un altro errore è valutare la convenienza senza calcolare la fiscalità. La plusvalenza su un’area edificabile può essere rilevante e il fatto di non ricevere denaro liquido può creare un problema pratico: il proprietario potrebbe dover sostenere imposte pur avendo ricevuto come corrispettivo soprattutto beni immobili.
Infine, non bisogna firmare un accordo preliminare predisposto dall’impresa considerandolo una semplice prenotazione. In operazioni di valore elevato è opportuno fare esaminare la documentazione da professionisti che assistano specificamente il proprietario.
Come procedere prima di firmare la permuta
Il punto di partenza dovrebbe essere una verifica indipendente del terreno. Un tecnico deve controllare capacità edificatoria, vincoli, necessità di strumenti attuativi, accessi e condizioni urbanistiche che possono incidere sul progetto.
Successivamente è utile ottenere una stima economica dell’area e confrontarla con il valore degli immobili proposti in cambio. Il valore non deve essere valutato soltanto sulla carta: posizione nel futuro edificio, metratura commerciale, pertinenze e capitolato incidono concretamente sul risultato.
Il notaio dovrebbe essere coinvolto prima dell’accordo definitivo, non soltanto pochi giorni prima della firma. Nella permuta di cosa presente con cosa futura è particolarmente importante definire il momento dei trasferimenti, le garanzie, la situazione ipotecaria e l’eventuale applicazione delle tutele previste per gli immobili da costruire.
Parallelamente, un commercialista può stimare le imposte e l’eventuale plusvalenza derivante dal trasferimento del terreno edificabile. Questa analisi deve essere fatta prima di concordare il valore definitivo della permuta, perché la componente fiscale può incidere notevolmente sulla convenienza.
La permuta di un terreno edificabile può quindi rappresentare un’operazione molto interessante, soprattutto quando consente al proprietario di ricevere una parte del valore generato dalla futura costruzione. Il vantaggio, però, deriva proprio da un’operazione più complessa e più rischiosa di una vendita immediata. Prima di trasferire il terreno bisogna sapere esattamente che cosa si riceverà, quando lo si riceverà e quali garanzie resteranno disponibili se la costruzione non procederà come previsto.